加按套現｜貸款額、年期、DSR 與風險全解

Update

最新監管情況：壓力測試已暫停

上文提到的壓力測試，現時安排已改變

以上原文提到「需要通過銀行審批，以及金管局的壓力測試」。要補充最新情況：金管局於 2024 年 2 月 28 日向銀行發出指引，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，其中就「供款與入息比率」上限假設利率上升 200 基點的壓力測試要求，自該日起暫停實施。

那現在銀行看甚麼

現時審批的核心指標是供款與入息比率（DSR，亦稱 DTI）。銀行會把借款人和擔保人的所有其他借貸供款和按揭供款一併計算，包括私人貸款、循環貸款及信用卡貸款，再看佔月入的百分比是否符合要求。

為甚麼這個改變對加按套現特別重要

因為在有壓測的年代，很多有債務在身的業主根本過不了關；現時門檻改為單一的 DSR，代表「清走現有債務」的效果變得更直接——每減少一筆月供，DSR 就實際下降。這也是我們常建議先做債務重組、再申請加按的原因。

但不要以為門檻消失了

暫停壓測不等於審批寬鬆：DSR 上限仍然存在，還款紀錄、收入穩定性、物業估值與樓齡同樣會被評估。原文那句「切勿延期繳交供款，以及最好在加按前的收入有明顯提高」，在現行制度下仍然完全適用。

監管要求會變

成數上限、DSR 要求與壓測安排屬逆周期監管措施，會按市場情況不時調整。本頁列出的是撰文時的公開資料，申請前應向銀行或按金管局最新公布核實。

按揭成數上限表

加按等於重新辦理按揭，因此同樣受按揭成數上限規範。以下為金管局於 2024 年 2 月 28 日開始適用的自用住宅物業安排。

七成上限的實際意義

兩個限制同時存在

加按能借幾多，取決於兩道閘：第一道是成數（物業值幾多、已供幾多）；第二道是 DSR（你的收入能否支撐新的月供）。兩道都要過，缺一不可。

DSR 供款與入息比率怎樣計

公式

供款與入息比率 ＝ 每月總債務供款 ÷ 每月入息 × 100%。銀行計算時，會把借款人和擔保人的所有其他借貸供款和按揭供款加起來計算，所以所有私人貸款、循環貸款、信用卡貸款等也會計算在內。

會被計入 DSR 的常見項目

• 新按揭（加按後）的每月供款
• 其他物業的按揭供款
• 私人貸款、稅務貸款、分期付款
• 循環貸款及信用卡貸款的月供
• 為他人作擔保的按揭供款（視銀行處理）

所以卡數與二線債會直接傷害你的加按能力

假設你有六筆二線財務短年期貸款，月供總額 $20,000，這筆錢會全數計入 DSR。即使物業有充足價值，DSR 也會先把你擋在門外。這是我們最常見的「有樓但借唔到」個案原因。

DSR 計算例子

這張表的重點

同一個人、同一份收入、同一個物業，僅僅因為有沒有 $8,000 的卡數月供，可用的按揭空間差距接近一倍。這就是為甚麼在很多個案中，正確次序是先重組再加按。

若 DSR 上限是 40%

情況 A 的 $40,000 月入，40% 上限即 $16,000，扣除 $8,000 現有月供後只剩 $8,000 可用於按揭——連上例的 $10,557 都不夠。這時清數幾乎是唯一出路。

Calculation

加按可套現額計算

公式

可套現額 ＝（現時估值 × 適用成數）− 現有按揭未償還餘額 − 相關費用（律師、估價、需退回的現金回贈等）。同時必須通過 DSR 檢查。

為甚麼一定要用「現時估值」

因為加按的理念是以物業作為銀行抵押，因此最終得到的貸款金額也取決於物業當時的樓價而定。買入價、心目中的價都不算數，只有銀行安排的估價結果才算。

年期怎樣影響可借金額

年期越長，同一筆貸款的月供越低，DSR 越容易達標，因此在成數許可下可借得更多。這也是加按相對其他方案的最大優勢：貸款年期與一般按揭相若，差不多達 25 至 30 年。要留意實際年期亦會受物業樓齡及借款人年齡影響。

三個常見誤算

• 忘記減去現有按揭餘額，把「七成」當成可提取現金。
• 忘記把卡數與私貸月供計入 DSR。
• 忘記罰息期與需退回的現金回贈，令實際到手金額少於預期。

25 至 30 年月供對照表

加按後的月供是 DSR 的核心變數。以下按不同貸款額、按息與年期試算。

兩個觀察

• 年期由 20 年拉到 30 年，$2,000,000 在按息 4% 下月供由約 $12,120 減至約 $9,548，對 DSR 幫助明顯。
• 按息每上升約 1 厘，$2,000,000 供 25 年的月供大約增加超過 $1,000，所以「銀行供款利率是否較原來利率高」這一句原文提醒非常實際。

與無抵押方案的差距

同樣金額，無抵押貸款的年期通常只有 12 至 60 期，實際年利率亦高得多。對比表見TU重組供款——這解釋了為甚麼有物業的人應該優先考慮抵押方案。

加按、轉按、二按、樓宇套現的分別

「轉按加套現」是常見組合

實務上很多業主會一次做兩件事：把按揭轉到息率更低的銀行，同時增加貸款額取得現金。好處是可能同時賺到現金回贈與較低息率，代價是要重新辦理整套按揭手續。

為甚麼加按通常比二按好

因為債權結構乾淨、利率較低、年期較長。但前提是銀行肯批——這也是為甚麼要先把 DSR 處理好。

聯名物業與擔保人

聯名物業：須全體同意

當聯名物業想向銀行申請加按時，就要獲得所有業主的一致同意。這不是形式上的簽名，而是實質條件：任何一位業主不同意，程序無法開始。

實務上要處理的三件事

• 所有業主都要提供身份及入息文件（視銀行要求）。
• 所有業主的既有債務都可能影響整體 DSR。
• 若業主之間關係複雜（例如已分居），建議先取得法律意見。

擔保人的雙面刃

加入擔保人有時可以改善入息計算，但要留意：銀行會把擔保人的所有借貸供款和按揭供款一併計入，而若申請人或擔保人已有其他按揭在身，DSR 上限一般會收緊至 40%。所以擔保人本身的負債狀況同樣關鍵。

不要輕率替人擔保

擔保是實質責任。若主借款人日後出現問題，債權人可能轉向擔保人追討，而擔保紀錄亦會影響擔保人自己日後的按揭能力。相關風險說明見破產諮詢。

居屋與租置計劃單位

未補地價：先取得部門批准

如果是政府資助的房屋，例如居屋或租置計劃的業主等，在未有補地價下，則先獲得相關部門批准才可申請相關加按。根據房屋條例，在五年轉讓限制期內，或五年過後而未補地價情況下，業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權；如欲按揭或重新按揭（加按），必須事先獲得房屋署署長批准，而署長在給予批准時會按情況訂出條件。

可獲批准的原因一般比較人性化

• 家庭成員的教育開支
• 殮葬費
• 因離婚／分居原因而需向配偶付還樓價或支付贍養費
• 籌集醫藥費
• 生意出現財政困難，需應付開支
• 其他原因（例如個人財務問題），則須根據個別情況考慮

房署批准不等於銀行批准

未補地價居屋申請加按時須符合相關條例及規則，手續非常繁複，稍有閃失或會不獲批准。即使房署或房協獲批，亦不代表銀行立場——銀行加按審批非常嚴謹，如在申請期間，業主的工作或生活在往後被認為會影響其供款能力，很難申請到加按。完整說明見居屋轉按加按。

另一條路：業主私人貸款

如果居屋為未補地價居屋，則毋需抵押樓契，只需提供相關文件，便可以以業主私人貸款形式借貸。對於不想走房署批准程序、或時間緊迫的業主，這條路較實際，詳見樓宇套現及物業貸款。

加按好處逐項拆解

一、較低的銀行按揭利率

這是加按最核心的價值。銀行按揭息率通常明顯低於無抵押貸款，亦低於財務公司的抵押貸款。以清 $300,000 高息債為例：若原本是實際年利率 24% 還 36 期，月供約 $11,770；改為併入按揭以按息 4% 供 25 年，該部分月供只需約 $1,584。

二、在樓價上升又不需賣樓情況下，套現更多資金

物業升值後，估值提高，七成成數對應的可抵押總額也提高，可套現空間隨之增加——而你不需要賣樓。這是「用時間換空間」的機制。

三、加按獲批後，有機會得到銀行的現金回贈

轉按或加按時，銀行為爭取客戶會提供現金回贈；比率視乎貸款額，一般貸款金額較大可爭取的回贈比率亦較高，市場現時最高可達貸款額約 2.6%。以 $2,000,000 貸款額為例，2.6% 相當於約 $52,000。要留意退回條款，下一節詳述。

四、只需面對一個還款日（額外好處）

如果同時用加按資金清走多筆卡數與二線債，你之後只需管理一個月供、一個還款日。這對曾經同時面對六至七個還款日的人來說，是實質的壓力減輕。相同邏輯的無抵押版本見二線清數。

五、有助改善信貸紀錄（如按時還款）

準時供款屬正面信貸紀錄；清走高息負債亦有助降低整體負債水平。環聯評級分 A 至 J 共十級，逾期紀錄一般在全數清還後仍保留 5 年，所以停止逾期越早越好。

現金回贈與退回條款

回贈怎樣定

確實的現金回贈金額，要視乎新做按揭之貸款額，一般貸款金額較大，可爭取的銀行回贈比率亦較高；市場上現時最高可達貸款額約 2.6%。

最容易忽略的一點：可能要退回

若在銀行指定的期間內提早清還按揭或再轉按，銀行一般會要求退回部分或全部現金回贈。換言之，回贈不是「白拿」，而是附帶年期承諾的優惠。

不要只為回贈而轉按

比較兩個方案時，應把三樣一起看：息率、回贈、以及全期總利息。回贈 $52,000 聽起來吸引，但若息率高出 0.5 厘，長年期下多付的利息可能遠超回贈。

問清楚的三條問題

• 回贈幾多、幾時發放？
• 多久之內提早清還須退回？退幾多？
• 罰息期有多長，罰息怎樣計？

罰息期與時機

甚麼是罰息期

罰息期是按揭合約中規定的期間，在該期間內提早清還或轉按，可能須支付罰息，並可能要退回已收取的現金回贈。加按或轉按前，第一件要查的就是現有按揭是否仍在罰息期。

時機的取捨

如果等不了

債務壓力不會等罰息期完結。若卡數與二線債正在滾息，可以先用TU重組方案把月供壓下來，待罰息期過後再考慮加按，把成本進一步降低。

加按風險逐項拆解

原文的提醒很精準，以下逐項展開。

最常見的失敗模式

不是批不到，而是批到之後幾年再次負債。原因通常是清數後沒有取消信用額、也沒有建立儲備，一次突發支出就重新開始循環。處理方法見TU重組供款的供款期建議。

完整費用清單

怎樣比較兩間銀行的報價

把四樣加起來看：全期總利息、現金回贈、律師與估價費用、罰息期長度。只看「首兩年息率」或「回贈幾多」都會失真。

所需文件清單

自己先查信貸報告的好處

「信資通」自 2024 年 4 月 26 日開始提供服務，市民可每 12 個月向每家個人信貸資料服務機構免費索取一份信貸報告（現有環聯、諾華誠信、平安金融壹賬通）；要留意該免費報告僅供個人參考，不應在信貸申請中使用。先查一次，可以核對有沒有遺漏的債務或錯誤紀錄，詳見TU重組供款資格。

申請流程與時間

• 第 1 步WhatsApp 初步評估。提供物業估值、按揭餘額、月入、所有債務月供，以及現有按揭是否仍在罰息期。
• 第 2 步算 DSR 與可套現額。用「估值 × 成數 − 餘額」推算空間，再核對 DSR 是否符合 50%（或 40%）要求。
• 第 3 步（如需要）先處理債務。若 DSR 超標，先用結餘轉戶或攤長供款把月供壓下來。
• 第 4 步（如適用）取得部門批准。未補地價居屋或租置計劃單位，須先獲相關部門批准。
• 第 5 步遞交申請與估價。由銀行安排估價並審批；聯名物業須全體業主同意。
• 第 6 步批核與律師手續。核對息率、年期、回贈、罰息期及各項費用，由律師辦理按揭文件及登記。
• 第 7 步放款與清數。若用於清數，資金一般直接用於清償指定債項。
• 第 8 步跟進。設定自動轉帳、核對舊帳戶已清償、避免新增信貸。

需要多久

銀行加按涉及估價、審批及律師手續，一般較財務機構的方案為長；相對而言，同類物業貸款一般由受理申請起 3 個工作日可知結果。若時間緊迫，可先看樓宇套現。

銀行不批的替代方案

不要因為被拒就走去破產

加按被拒通常只代表這一條路暫時走不通，而不是所有路都不通。攤長供款協商不依賴新的信貸批核；破產永遠是最後選擇，相關後果見破產流程。

用加按清數的算法

三個結論

• 加按的月供最低（約 $1,584），對即時現金流幫助最大。
• 但年期由 3 年拉到 25 年，全期利息由約 $123,715 升至約 $175,053——低息未能完全抵銷長年期。
• 所以最理想的做法是：用加按取得低月供的安全邊際，之後有餘力時加快還款，把年期縮短。

不要把消費債長期化

把 3 年的卡數變成 25 年的按揭，等於為短期消費付 25 年利息。因此我們建議：清數之後立即取消不需要的信用額，並在有餘力時針對這部分加快還款。

成效參考

參考個案中，個案三總欠債 $340,000，每月供款由 $124,459 減至 $20,109；個案二由 $36,603 減至 $5,914。這些是無抵押重組的結果；若有物業可用，月供通常可以壓得更低。完整明細見參考個案。

十四個常見誤解

重要提示與免責聲明

• 本頁內容為一般資訊，並不構成法律、稅務或財務意見；個別方案的成數、息率、年期及費用須按估價及個案評估。
• 本中心並非銀行、放債人或按揭中介的替代；加按由銀行按其政策及審批決定，我們只提供評估與協調。
• 按揭成數上限、供款與入息比率要求及壓力測試安排屬逆周期宏觀審慎監管措施，會不時調整。本頁所述依據金融管理局於 2024 年 2 月 28 日開始適用的公開資料，實際要求以金管局及銀行最新公布為準。
• 就「供款與入息比率」上限假設利率上升 200 基點的壓力測試要求，自 2024 年 2 月 28 日起暫停實施；原文提及的壓力測試安排請以本頁「最新監管情況」一節為準。
• 現金回贈比率、罰息期及退回條款由各銀行決定，並非保證；簽約前應逐項確認。
• 未補地價居屋及租置計劃單位的按揭或重新按揭，須事先獲得相關部門批准，並須符合其訂出的條件；獲批不代表銀行立場。
• 本頁所有可套現額、月供、利息及回贈金額均以等額本息、月複息、利率不變、不計費用為假設計算，屬示意性質，並非任何機構的報價。
• 抵押物業有風險，還款出現困難可能影響你的物業。
• 忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。持牌放債人資料可於公司註冊處轄下的放債人註冊處查核。

資料最後檢視日期：2026 年 9 月 14 日。相關頁面：物業套現總覽、樓宇套現、物業貸款、居屋轉按加按、TU重組方案、TU重組供款、TU重組供款資格、二線清數首頁、關於我們、參考個案、破產諮詢、破產流程、聯絡我們、網站地圖。