居屋轉按加按｜房署批准條件、加按額度計算與補地價

Legislation

法例基礎：《房屋條例》第 283 章

限制的來源

居者有其屋計劃及私人機構參建居屋計劃（統稱「居屋」）單位業主，在補價尚未繳付、又未獲房屋署署長批准前，不得把單位出售、出租、按揭或重新按揭（加按），或以任何方式轉讓或放棄擁有權，否則便違反《房屋條例》（第 283 章）第 27A 條。

申請批准的法定依據

業主如欲在尚未繳付補價的情況下把單位按揭或重新按揭（包括在購買單位時未有把單位按揭，在購入後才首次把居屋或租置單位按揭或加按），須按《房屋條例》附表第 4(a) 段的規定向房屋署署長申請事先批准。房屋署署長在給予批准時，會按情況訂出條件予業主遵循。

適用範圍

為甚麼會有這條限制

因為居屋是以折扣價出售的資助房屋，地價部分尚未繳付。政府在補價未清之前保留對單位轉讓與抵押的控制，是整個資助房屋制度的基礎。理解這一點，就會明白為甚麼加按的批准條件相對嚴格。

Calculation

加按額度的官方算法

公式

按官方說明，未補價居屋的加按貸款額上限，為署長在業主申請加按當天所評定的居屋單位售價的 80%，與當時尚未清還的按揭貸款額的差額。用公式表達：

三個關鍵字

• 署長評定的售價：不是你心目中的市價，也不是地產代理的叫價，而是署長在你申請當天所評定的數字。
• 80%：這個比例正好對應本站所講的「高達物業估價八成」。
• 尚未清還的按揭貸款額：已供得越多，可加按空間越大——這與私人物業的邏輯一致。

與私人物業的分別

還要看第二層條件

官方亦明確指出：業主能否把單位重新按揭（加按），須視乎提供重新按揭（加按）貸款財務機構的政策、單位的價值，以及申請人在還款期內可用來還款的能力。所以額度計算只是起點。

加按額度計算例子

兩個規律

• 已供得越多，可加按空間越大；已供甩的居屋空間最大。
• 若按揭餘額已接近或超過評定售價的八成，理論上就沒有加按空間——這時應考慮其他方案。

如果空間不足

可考慮以業主私人貸款形式借貸（毋需抵押樓契），或用無抵押的TU重組方案先降低月供。月供試算表見TU重組供款。

可獲批准的原因（逐項說明）

只有當業主經濟有困難，並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時，加按申請才會獲批。以下逐項理解。

「一般獲批原因都比較人性化」的意思

看清楚這張清單：教育、醫療、殮葬、家事責任、生意周轉——全部圍繞「意料之外的必要開支」。制度的邏輯不是幫業主套現投資或消費，而是在真正困難時提供出路。

純粹清卡數屬哪一類

屬「其他原因（例如個人財務問題）」，須根據個別情況考慮，並非必然獲批。若你的主要目的是整合高息債務，實務上可同時評估兩條備選路線：以業主私人貸款形式借貸，或先做二線清數把月供壓下來。

申請時最忌的做法

誇大或虛構理由。申請須符合相關條例及規則，手續非常繁複，稍有閃失或會不獲批准；而且署長批准時會訂出條件，業主把單位加按時必須遵循該等條件。

轉按與加按的分別

很多業主把「轉按」與「加按」混為一談，但在資助房屋制度下，兩者的批准門檻並不相同。

先想清楚你要哪一種

若你只是想減低利息支出、不需要額外資金，轉按的門檻通常較低；若你需要一筆現金，才是加按。兩者所需的理由與文件不同，混淆會浪費時間。

私人物業的加按與轉按

私人住宅沒有部門批准的問題，主要面對成數上限與供款與入息比率兩道閘。詳細比較見加按套現。

三道審批關卡

未補價居屋加按，實際上要過三關。很多個案是在第二、三關才失敗。

• 第 1 關房屋署署長的事先批准。須符合經濟困難與意料之外開支的要求；獲批時署長會訂出條件。
• 第 2 關放款機構的政策。官方明確指出，能否加按須視乎提供加按貸款財務機構的政策——即使房署批准，機構仍可拒做。
• 第 3 關單位價值與你的還款能力。亦須視乎單位的價值，以及申請人在還款期內可用來還款的能力。

先處理第三關，通常最有效

還款能力是你唯一可以在短期內主動改善的一項。如果現有卡數與二線債的月供已經很重，先用TU重組方案整合，可以直接改善這一關的評估。

為何銀行仍會拒絕

原文的提醒

即使房署／房協獲批，亦不代表銀行立場。銀行加按審批非常嚴謹，如在申請期間，業主的工作或生活在往後被認為會影響其供款能力，很難申請到加按。

銀行在看甚麼

財務機構的分別

相對銀行繁複的審批程序，我們合作的財務機構能提供簡單靈活的樓宇貸款計劃，只需簡單文件，不論物業種類及樓齡，按個人需求度身訂造貸款計劃。而由財務公司提供的按揭貸款不受金融管理局規管，毋須跟從政府訂立的成數上限；代價是息率一般較銀行為高。

兩條路都可以同時評估

我們的做法是同時看銀行與財務機構的可行性，再比較總成本。

房委會擔保與按揭成數

市場資訊概覽

按市場資訊，房委會已將居屋政府擔保期由 30 年延長至 50 年，按揭年期上限亦統一提高至 30 年；申請人方面，綠表最高按揭成數為九成五（首期五個百分點），白表最高為九成（首期一成）。

擔保期與加按的關係

擔保期越長，銀行對單位的信心通常越高，審批相對較順；擔保期接近屆滿或已屆滿的單位，銀行會傾向以私人住宅的標準處理，成數與年期都可能收緊。

這與「加按」不是同一回事

要分清楚：上述成數主要用於「購買單位」的按揭安排；未補價單位的加按額度，官方口徑是署長評定售價的 80% 減未清還按揭餘額。兩者不要混淆。

Premium

補地價怎樣計

公式

兩個要點

• 折扣率在單位首次發售時已經固定，反映當年豁免了多少地價。
• 要補的金額卻按「現時市值」計算，所以市值上升時，應補地價亦會上升。

計算例子

怎樣查自己的折扣率

折扣率可由當年的轉讓契據所載的售價與市值推算。你亦可到土地註冊處查閱土地登記冊及索取文件副本核對：現時的物業資料每份土地登記冊 $10，過往及現時的物業資料 $25，註冊摘要每份 $10。

補地價不是唯一目標

很多業主以為「一定要先補地價才可以做任何事」，其實未補價亦可申請加按（須署長批准），或以業主私人貸款形式借貸。哪一條較划算，要計數，見下一節。

先補價再套現？三條路比較

一個常見誤判

為了「將來賣得貴」而先借錢補地價，結果補價後仍要供一筆新債，現金流反而更緊。補地價是資產安排，不是解決現金流的方法——如果目前的問題是月供太重，應該先處理債務結構，見TU重組供款。

另一個要留意的時序問題

若你短期內有意補價，做加按前應先了解相關條件與對日後補價、轉讓的影響，因為署長批准時會訂出條件，業主必須遵循。

租置計劃與公屋

租置計劃單位

租者置其屋計劃（租置）單位同屬資助出售房屋。根據法例，居屋與租置等資助出售房屋單位的業主，必須事先獲得房屋署署長批准，才可把單位按揭或重新按揭（加按）。處理原則與未補價居屋相同，包括加按額度與獲批理由的要求。

包括「購入後才首次按揭」的情況

要留意，官方說明涵蓋在購買單位時未有把單位按揭、在購入後才首次把居屋或租置單位按揭或加按的情況——即使你從未做過按揭，第一次抵押亦須事先批准。

公屋租戶

公屋租戶並非業主，沒有物業權益可作抵押，因此物業套現這條路不適用。可考慮無抵押方案：三項基本資格是不在破產程序、沒有債務舒緩、有工作證明（入息證明超過六個月），詳見TU重組供款資格。

已補價單位

限制大幅減少，處理方式與私人住宅相若：已供甩的可按「供完物業」條件辦理（只需樓契、毋需入息證明），仍在供的則考慮銀行加按或二按（須一按銀行同意）。

文件清單

先查一次信貸報告

「信資通」自 2024 年 4 月 26 日開始提供服務，市民可每 12 個月向每家個人信貸資料服務機構免費索取一份信貸報告（現有環聯、諾華誠信、平安金融壹賬通）；該報告僅供個人參考，不應在信貸申請中使用。用它核對負債清單是否齊全，見TU重組供款資格。

費用清單

法定利率上限

《放債人條例》（第 163 章）第 24 條規定，以超過年息 48% 的實際利率貸出款項即屬犯罪；第 25(3) 條規定實際利率超過年息 36% 的還款協議，表面看來可被推定為屬敲詐性交易。比較報價時務必核對實際年利率。

流程與時間

• 第 1 步WhatsApp 初步評估。提供單位類別、是否已補價、大約市值、按揭餘額、月入及債務月供。
• 第 2 步估算可行額度。用「評定售價 × 80% − 未清還按揭餘額」推算加按空間，同時評估業主私人貸款的可行性。
• 第 3 步選擇路線。加按（須房署批准）、業主私人貸款（毋需抵押樓契），或先處理債務結構。
• 第 4 步（加按）向房屋署署長申請事先批准。備妥符合條件的理由與證明；獲批時署長會訂出條件。
• 第 5 步向機構申請貸款。能否加按亦須視乎機構政策、單位價值及你的還款能力。
• 第 6 步簽約與放款。核對金額、利率、年期、費用及提早還款條款；若用於清數，資金一般直接清償指定債項。
• 第 7 步跟進。設定自動轉帳、核對舊帳戶已清償、取消不需要的信用額。

需要多久

我們這邊的初步評估通常在對話當日完成；同類物業貸款一般由受理申請起 3 個工作日便知結果。但涉及房屋署批准的個案，時間須視相關部門的處理進度，而且手續非常繁複，稍有閃失或會不獲批准。

怎樣減少來回

把三樣先備好：樓宇契約、現時按揭供樓紀錄、支持申請理由的證明文件。我們的專業顧問會全程跟進，並為你商討更彈性的供款期。

不獲批的替代路線

最常見的成功組合

先用無抵押重組把月供壓下來，同時以業主私人貸款處理最急的一筆，之後在條件改善後才考慮加按或補價。這樣做的好處是每一步都可逆，不會一次押上單位。

八大風險

適合與不適合

不確定的話

把五項資料給我們：單位類別、是否已補價、大約市值、按揭餘額、現時債務月供。我們可以在一次對話內告訴你三條路各自的可行性。

與其他三條途徑比較

沒有物業空間時

先試二線財務之間的結餘轉戶；做不到則由我們與超過 200 間以上二線財務傾談攤長供款，避免財務公司有壞帳，達至雙贏。詳見二線清數。

十八個常見誤解

重要提示與免責聲明

• 本頁內容為一般資訊，並不構成法律、稅務或財務意見；個別申請的可行性、額度、條件及費用須按個案評估。
• 有關未補價資助出售房屋的限制、事先批准要求及加按額度上限，依據《房屋條例》（第 283 章）及政府公開文件整理；實際安排、可接受理由與條件以房屋署、房協及房委會最新公布為準。
• 未獲房屋署署長批准及按其書面特准條款而將物業按揭或押記，該按契或押記均屬無效。
• 業主能否加按亦須視乎提供加按貸款財務機構的政策、單位的價值及申請人在還款期內可用來還款的能力。
• 補地價公式及折扣率的說明屬一般理解，實際金額由相關機構評估，並可能涉及評估手續費。
• 房委會擔保期、按揭成數及年期的敍述屬市場整理資訊，非官方文本，須以房委會及銀行最新公布為準。
• 按揭成數上限、供款與入息比率要求及壓力測試安排屬監管措施，會不時調整；壓力測試要求已自 2024 年 2 月 28 日起暫停實施。
• 本中心並非放債人、銀行或政府機構；如涉及貸款，由持牌財務機構或銀行按其批核條款提供。
• 本頁所有額度、月供及利息數字均以公開公式或等額本息假設計算，屬示意性質，並非任何機構的報價。
• 抵押物業有風險，還款出現困難可能影響你的物業。
• 忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。持牌放債人資料可於公司註冊處轄下的放債人註冊處查核。

資料最後檢視日期：2026 年 9 月 14 日。