樓宇套現｜最高八成、可套現額計算與二按注意事項

四種套現方式對照

市面上的名稱容易混淆，先分清性質，再看哪一種適合你的物業狀況。

加按與二按的核心分別

加按等於銀行再次按揭，貸款年期便與一般按揭相若，差不多達 25 至 30 年；二按則是在一按之外再借一筆，債權順位在一按之後，利率一般較一按為高。兩者都不是「隨便做」——加按須通過銀行審批，二按須先得一按銀行同意。

Calculation

可套現額怎樣計

基本公式

可套現額 ＝（物業估值 × 最高成數）− 現有按揭未償還餘額 − 相關費用。以最高可達物業估價 80% 計算，這條公式就能給你一個合理的預期。

三個變數的實際意義

• 估值：不是你買入價，也不是你心目中的價，而是放款機構安排的估價結果。
• 成數：最高可達 80%，實際視物業類型、樓齡、地區及機構政策。
• 現有按揭餘額：已供甩物業為零，所以可套現空間最大；這也是為甚麼已供甩物業毋需入息證明、貸款額不設上限。

為甚麼已供甩物業條件最好

因為抵押品完全乾淨：沒有其他債權人排在前面，機構的風險最低，所以只需物業樓契文件便可申請，不限物業樓齡及種類，亦毋需入息證明。

估算之後仍要核實

公式只用來判斷「大概有幾多空間」。實際批核金額、成數、利率、年期及費用由放款機構按估價及個案決定，我們會在方案落實前把完整數字列給你核對。

套現額計算例子

看得出的規律

• 已供甩物業的空間最大，因為沒有需要先扣除的餘額。
• 按揭餘額越接近估值八成，可套現空間越小，甚至不足以覆蓋清數需要。
• 估值高低固然重要，但「已供了多少」影響更直接。

如果空間不足怎麼辦

若套現額不足以清走全部債務，可以考慮混合方案：物業套現處理大額部分，其餘用TU重組方案的結餘轉戶或攤長供款協商處理。實際安排要看你的負債清單。

月供對照表

套現額不是唯一考慮，能否長期供得起才是關鍵。以下按不同金額、利率與年期試算月供。

兩個要留意的位置

• 年期由 120 期拉到 240 期，月供明顯下降，但之後再拉長，減幅會越來越細（例如 $1,800,000 在 APR 10% 下由 240 期的 $17,370 減到 300 期的 $16,357，只差約 $1,000）。
• 利率的影響比想像中大：同樣 $1,000,000 供 240 期，APR 8% 月供 $8,364，APR 18% 則要 $15,433。

怎樣定年期

與無抵押貸款一樣的原則：以「即使收入短期波動都仍供得起」為標準，在滿足這一點的前提下選最短年期。年期與總利息的關係見TU重組供款。

已供甩物業的安排

條件最寬鬆的一類

只需物業樓契文件便可申請物業貸款，不但不限物業樓齡及種類，而且毋需入息證明，貸款額不設上限，最高可達物業估價 80%。原因很簡單：抵押品乾淨、沒有其他債權人排在前面。

「不設上限」的正確理解

指的是產品本身不預設一個固定的最高金額，而是以估價八成為上限。所以實際可借金額仍然取決於估值——估值越高，可套現額越大。

「毋需入息證明」的正確理解

不需要提交入息文件，不等於不需要有還款能力。放款機構承擔的是物業風險，但你仍然要每月還款；若供不起，抵押物業有風險，還款出現困難可能影響你的物業。所以我們仍然會與你核對現金流。

適合甚麼人

• 自僱、佣金制或現金收入而難以提供入息證明的業主
• 有多筆高息短年期債務、希望一次清走的業主
• 需要較大額資金而不想賣樓的業主

提早還款彈性

只要符合資格，我們可為你爭取超靈活的供款期，而且不用收入證明及繁複的審查程序；提早還款亦無罰息，在年期利率上較物業「加按」具彈性。實際條款以正式合約為準。

未供完物業的安排

需要多一組文件

因為物業未供完，客戶除遞交物業樓契外，還需要提供入息證明、供樓表、TU 環聯報告等資料。同樣地，經審批後可有高達物業估值 80% 的貸款額。

為甚麼要供樓表

因為機構需要知道兩件事：現有按揭的未償還餘額（決定可套現空間），以及你的還款紀錄是否正常（決定風險評估）。供樓表同時回答了這兩個問題。

為甚麼要環聯報告

用以核對你名下所有債務與還款紀錄。順帶一提：環聯信貸評分為 1,000 至 4,000 分、分 A 至 J 共十級，而「信資通」下每 12 個月可向每家個人信貸資料服務機構免費索取一份報告——建議申請前先自己看一次，查閱方法見TU重組供款資格。

最關鍵的一步：一按銀行同意

物業仍在供，即代表已抵押給一按銀行。再以同一物業抵押取得另一筆貸款屬第二按揭，必須先取得一按銀行的同意。這一點非常重要，下一節詳細說明。

債權順位與後果

誰先誰後

若銀行提供一按貸款，當客戶無力償還債務時，銀行有權收回物業，並把放售物業後所得的款項優先抵償其一按貸款，有剩餘的款項才會用作抵償借款人的其他債務。所以二按貸款甚至多重按揭，不會影響銀行作為一按債權人所享有的抵償貸款優先權。

為甚麼二按利率較高

正因為順位在後、回收風險較高，二按的息率一般較一按高。這是風險定價，不是「被人搵著數」。

對你的實際意義

法定利率上限仍然適用

不論一按或二按，《放債人條例》（第 163 章）第 24 條規定以超過年息 48% 的實際利率貸出款項即屬犯罪；第 25(3) 條規定實際利率超過年息 36% 的還款協議，表面看來可被推定為屬敲詐性交易。比較報價時務必核對 APR。

財務公司與銀行的分別

怎樣分辨正規機構

三個檢查點：牌照可於公司註冊處轄下的放債人註冊處查核；放債人的所有廣告須載有處理投訴的熱線電話及「忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介」的風險提示，並須公正合理、不含誤導成分；自 2016 年 12 月 1 日起，放債人不得批出由未獲委任、或擅自向借款人收費的中介所轉介的貸款申請。任何要求先付「過牌費」的，應立即停止。

我們的位置

本中心並非放債人，不直接放款；我們合作的財務機構能提供簡易的樓宇貸款計劃。立場詳見關於我們。

土地註冊處登記與查冊

按揭紀錄是公開的

財務公司的二按紀錄須經土地註冊處登記，銀行或下手準買家可經查冊看到相關記錄。這代表兩件事：你無法向一按銀行隱瞞二按；日後賣樓或轉按時，對方亦會看到。

查冊費用

查冊方式

土地註冊處提供櫃位查冊及自助查冊服務，讓客戶查閱土地登記冊及索取土地文件副本；亦可透過「綜合註冊資訊系統」使用網上查冊服務。你可以自己先查一次，核對物業上現有的按揭與其他登記事項。

為甚麼建議自己先查

• 確認現有按揭的登記情況與是否有其他負擔
• 核對業權人資料是否正確（例如聯名情況）
• 避免在申請時才發現有未處理的登記事項而拖慢流程

居屋業主貸款

未補地價居屋：毋需抵押樓契

如果居屋為未補地價居屋，則毋需抵押樓契，只需提供相關文件，便可以以業主私人貸款形式借貸。即使未補地價的業主，符合相應資格亦可申請。

要加按就不同了

若你想為未補地價居屋辦重新按揭（加按），則必須事先獲得房屋署署長批准，而署長在給予批准時會按情況訂出條件。可獲批准的原因一般比較人性化，包括家庭成員的教育開支、殮葬費、因離婚或分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費、籌集醫藥費、生意出現財政困難等；其他原因（例如個人財務問題）則須根據個別情況考慮。完整說明見居屋轉按加按。

房署批准不等於銀行批准

即使房署或房協批准，亦不代表銀行立場。銀行加按審批非常嚴謹，如在申請期間，業主的工作或生活在往後被認為會影響其供款能力，很難申請到加按。這也是為甚麼「業主私人貸款」對部分居屋業主更實際。

公屋業主呢？

按物業貸款一頁的說明：私人住宅、居屋，甚至是公屋的業主，只需提供簡單文件，我們便可幫你申請成功高達物業估價八成的貸款。具體安排視物業類型與相關政策，須按個案評估。

估值怎樣定

估值不是你的期望價

可套現額的起點是估值，而估值由放款機構安排的估價決定。同一物業在不同機構的估價可能有差異，這也是我們會比較多間機構的原因之一。

影響估值的常見因素

• 成交紀錄：同區同類單位的近期成交
• 樓齡與樓層、座向、實用面積
• 物業類型：私人住宅、居屋、村屋或工商物業的處理方式不同
• 物業狀況與業權是否清晰（可透過土地註冊處查冊核對）

估值低於預期時的選擇

• 比較其他機構的估價結果
• 調低套現目標，把不足部分用重組方案處理
• 先處理最貴息的債項，其餘分階段處理

不要為了「借多啲」而拉高負擔

套現額越大，月供越高。我們的原則是：借足夠清走高息債的金額，而不是借到上限。

完整費用清單

怎樣比較兩個報價

問三個數字：實際到手幾多、每月還幾多、還幾多期。然後自己反推實際年利率——這比聽對方講「月平息幾釐」可靠得多。月平息與 APR 的換算表見TU重組供款。

所需文件清單

初步評估不需要文件

你只需在 WhatsApp 告訴我們四項：物業類型、是否供完（若未供完，大約餘額多少）、大約估值、以及現時的債務總額與月供。有這些就可以判斷方向。

Debt clearing

用樓宇套現清數的邏輯

三步

• 第 1 步列清高息債。把所有卡數、私人貸款及二線財務債項逐筆列出，標明利率與剩餘期數。
• 第 2 步用套現一次清走。以較低息、較長年期的抵押貸款，把整組高息短年期債換掉，之後只面對一個還款日。
• 第 3 步不要再開新戶。清數後應取消不再需要的信用額，避免重複借貸，否則等於把物業押上去換一次「重來的機會」而已。

為甚麼有效

因為問題本來就出在結構：信用卡簽賬實際年利率普遍約 30% 至 39%，二線財務年期又短，兩者夾擊令月供爆錶。用抵押貸款把利率與年期同時改善，月供自然大幅回落。相同邏輯的無抵押版本，就是二線清數與TU重組方案。

與重組方案並用

常見組合是：物業套現處理大額高息部分，剩餘不能覆蓋的部分用結餘轉戶或攤長供款協商處理。兩邊同時做，才能一次把月供壓到可負擔水平。

清數後的紀錄

準時供款屬正面信貸紀錄；環聯一般帳戶在關閉後保留 5 年，逾期紀錄一般在全數清還後仍保留 5 年。停止逾期是修復的起點，詳見TU重組供款資格。

誠實一點：月供減了，總利息可能更多

這一節是我們認為最應該寫、但很多同業不會寫的內容。

怎樣讀這張表

月供由 $16,774 減到 $2,867，減幅超過八成——這是套現最直接的價值。但總利息由約 $102,572 升到約 $216,052，因為年期由 2 年拉到 15 年。低息並不能完全抵銷長年期帶來的利息累積。

那到底值不值得做

• 如果你現時根本供不起，斷供的代價（逾期紀錄、追收、法律程序）遠高於多付的利息——那就值得。
• 如果你其實供得起，只是想「輕鬆些」，那就應該選較短年期，或保留提早還款的計劃。
• 提早還款亦無罰息的話，最佳策略是「以長年期取得安全邊際，之後有餘力就加快還」。

結論

先解決現金流，再處理總成本。這也是我們對所有清數方案的一貫立場——供得穩，才有機會慢慢還清。

六大風險

如果套現後仍然供不起

那代表方案本身不成立，應該回頭重新評估——可能需要更長年期、更低金額，或改用重組方案處理；若收入已完全中斷，則要了解破產諮詢及破產流程。硬撐只會同時失去物業與時間。

申請流程與時間

• 第 1 步WhatsApp 初步評估。提供物業類型、是否供完及大約餘額、大約估值、現時債務總額與月供。無須文件。
• 第 2 步估算可套現額。用「估值 × 成數 − 現有餘額」推算空間，並試算月供是否可負擔。
• 第 3 步核對物業狀況。可自行到土地註冊處查冊，確認按揭與業權登記情況（現時資料每份 $10）。
• 第 4 步（未供完）取得一按銀行同意。承造二按前必須先取得一按銀行的同意。
• 第 5 步提交文件與估價。已供甩只需樓契；未供完另需入息證明、供樓表及環聯報告。
• 第 6 步審批與批核條款。同類物業貸款一般由受理申請起 3 個工作日可知結果。
• 第 7 步簽約與放款。核對金額、利率、年期、費用及提早還款條款，資金一般直接用於清償指定債項。
• 第 8 步跟進。核對舊帳戶已清償、設定自動轉帳、避免新增信貸。

需要多久

初步評估通常在對話當日完成；文件齊備並完成估價後，同類物業貸款一般 3 個工作日可知結果；涉及一按銀行同意或房屋署批准的個案，時間視相關機構的處理進度。

與其他方案比較

一句話

樓宇套現是月供最低的一條路，但也是唯一會把物業放上抵押的一條路。所以決定前必須把新舊供款、總成本與風險三樣一齊算清。

十二個常見誤解

重要提示與免責聲明

• 本頁內容為一般資訊，並不構成法律、稅務或財務意見；個別方案的成數、利率、年期及費用須按估價及個案評估。
• 本中心並非放債人，不直接放款；如涉及貸款，由持牌財務機構按其批核條款提供。
• 抵押物業有風險，還款出現困難可能影響你的物業。
• 有關二按須取得一按銀行同意的敍述，依據銀行按揭合約的一般禁止條款及政府公開答覆的說明；具體條款以你的按揭合約為準。
• 財務公司提供的按揭貸款不受金融管理局規管，毋須跟從政府訂立的成數上限；但仍受《放債人條例》（第 163 章）規管，實際年利率超過 48% 即屬犯罪，超過 36% 可被推定為敲詐性交易。
• 土地註冊處查冊費用依據《土地註冊條例》（第 128 章）下《土地註冊費用規例》的公開資料；實際收費以土地註冊處最新公布為準。
• 未補地價居屋的按揭、重新按揭（加按）須事先獲得房屋署署長批准，署長會按情況訂出條件；即使獲批亦不代表銀行立場。
• 本頁所有套現額、月供及總利息數字均以等額本息、月複息、不計手續費、利率不變為假設計算，屬示意性質，並非任何機構的報價。
• 忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。持牌放債人資料可於公司註冊處轄下的放債人註冊處查核。

資料最後檢視日期：2026 年 9 月 14 日。相關頁面：物業套現總覽、物業貸款、加按套現、居屋轉按加按、TU重組方案、TU重組供款、TU重組供款資格、二線清數首頁、關於我們、參考個案、破產諮詢、破產流程、聯絡我們、網站地圖。