物業貸款｜估價八成、利息低至 8-10 厘、3 個工作日知結果

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三類物業條件對照

先分清自己屬哪一類

很多人以為「有樓就有樓」，其實供完與未供完是完全不同的產品條件——文件、息率、速度都不同。分清類別，才知道要準備甚麼。

為何供完與未供完的息率差距這麼大

核心是債權順位

供完的物業沒有其他債權人，機構是唯一抵押權人；一旦出現問題，變賣所得全數用於清償這筆貸款，風險最低，所以利息可以低至 8-10 厘。

未供完的物業：排在銀行之後

物業已抵押給一按銀行。若銀行提供一按貸款，當客戶無力償還債務時，銀行有權收回物業，並把放售物業後所得的款項優先抵償其一按貸款，有剩餘的款項才會用作抵償借款人的其他債務。換言之，二按機構承擔的是「剩餘價值」風險，因此息率較高（15-18 厘）。

一個實用策略

若你的按揭只剩少量餘額，可考慮先用其他資源清走尾數，令物業變成「已供甩」，之後再申請物業貸款——因為兩類的息率差距可以是接近一倍。是否值得，要看尾數金額與可省下的利息，我們可以幫你算。

月供對照全表

以下按原文提到的兩個息率區間試算，方便你判斷「供得起幾多」。

本金 $500,000

本金 $1,000,000

本金 $2,000,000

一個直觀比較

同樣借 $1,000,000 供 180 期：8 厘月供約 $9,557，15 厘月供約 $13,996——每月差約 $4,439。這就是「供完物業」與「未供完物業」在現金流上的實際分別。

總利息對照全表

月供只是一半故事，另一半是全期付出的利息總額。

本金 $1,000,000 的全期利息

本金 $500,000 的全期利息

三個必須留意的結論

• 年期越長，總利息升幅非常明顯：$1,000,000 以 15 厘計，60 期利息約 $427,396，240 期則約 $2,160,295。
• 息率差距在長年期下被放大：同樣 240 期，8 厘與 15 厘的總利息差超過 $1,150,000。
• 所以正確做法是：以「供得穩」定年期，之後有餘力盡快還——樓宇套現一頁提到提早還款亦無罰息，這一點正好配合這個策略。

與卡數利率對比

為甚麼值得用物業貸款清卡數？看利率差距就明白。

把 30 幾厘換成 8 至 10 厘，實際省幾多

以 $500,000 為例：若原本是實際年利率 30% 的卡數在滾息，本金幾乎不減；改為 8 厘物業貸款供 120 期，月供約 $6,066、全期利息約 $227,966。差異的關鍵不只是利率，而是「每期都有本金被還走」——這才是脫離循環的機制。

但要提防兩個陷阱

• 年期拉太長：低息也可能因年期太長而令總利息偏高，見總利息對照全表。
• 清數後再開新卡：等於押上物業換一次重來。清數後應取消不需要的信用額。

法定上限與 APR 核對

兩條法定紅線

核對機構身份

持牌放債人資料可於公司註冊處轄下的放債人註冊處查核；放債人的所有廣告須載有處理投訴的熱線電話及「忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介」的風險提示，並須公正合理、不含誤導成分。

核對中介安排

自 2016 年 12 月 1 日起，放債人不得批出由未獲委任、或擅自向借款人收費的中介所轉介的貸款申請；獲委任中介須載於放債人登記冊，客戶合約亦須夾附中介協議副本。

核對報價的三個數字

實際到手幾多、每月還幾多、還幾多期。有這三個數字，任何報價都可以反推實際年利率，不會被「厘數」或「月平息」的講法混淆。

Speed

3 個工作日時間線

從受理你的申請開始，3 個工作日便知結果。以下是實際會發生的事。

• 第 0 日WhatsApp 初步評估。提供四項資料：物業類型、是否供完及大約餘額、大約估值、現時債務總額與月供。無須文件。
• 第 1 個工作日受理與文件核對。供完物業只需遞交物業樓契文件；未供完則另需入息證明、供樓表及 TU 環聯報告。
• 第 2 個工作日估價與審批。由機構安排估價，並按物業狀況、文件與紀錄評估。
• 第 3 個工作日知結果。取得貸款額、利率、年期及費用；核對後決定是否進行。
• 其後簽約與放款。若用於清數，資金一般直接用於清償指定債項；之後設定自動轉帳並取消多餘信用額。

甚麼情況會較慢

與銀行的分別

相對銀行複雜的審批程序，這裡的流程刻意簡化：只需提供簡單相關文件，不限物業種類及樓齡。銀行加按則涉及成數上限、供款與入息比率、估價與律師手續，時間一般長得多，詳見加按套現。

「不限樓齡及種類」的實際意義

對舊樓與非典型物業業主特別重要

銀行對樓齡高的物業通常會縮短可批年期，對村屋、唐樓、工商物業及車位亦較保守，部分甚至不受理。我們合作的財務機構不限物業種類及樓齡，這正是彌補這個缺口的產品定位。

先查冊，減少意外

非典型物業最常見的阻礙是業權或登記事項不清。可先到土地註冊處查冊核對：現時的物業資料每份土地登記冊 $10，過往及現時的物業資料 $25，註冊摘要每份 $10；亦可透過「綜合註冊資訊系統」網上查冊。

「貸款額不設上限」是甚麼意思

不是無限，而是由估值決定

指產品本身不預設一個固定的最高金額，而是以物業估價八成為上限。所以真正的天花板是估值：估值越高，可借金額越大。

不要借到上限

能借到不等於應該借到。我們的原則是：借足夠清走高息債的金額，並保留緩衝，因為估值會波動，而抵押物業有風險。

與銀行成數的分別

由財務公司提供的按揭貸款不受金融管理局規管，毋須跟從政府訂立的成數上限，因此可以做到八成；銀行方面，價值 $3,000 萬或以下的自用住宅物業按揭成數上限為七成。詳細比較見物業套現總覽。

居屋業主貸款

專為未補地價居屋業主而設

居屋業主貸款專為未補地價居屋的業主而設，毋需抵押樓契，只需提供相關文件，便可以業主私人貸款形式借貸。這是繞過房署批准程序的實際做法。

要辦按揭或加按就不同

根據房屋條例，在五年轉讓限制期內，或五年過後而未補地價情況下，業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權；如欲按揭或重新按揭（加按），必須事先獲得房屋署署長批准，而署長在給予批准時會按情況訂出條件。

可獲批准的原因一般比較人性化

• 家庭成員的教育開支
• 殮葬費
• 因離婚／分居原因而需向配偶付還樓價或支付贍養費
• 籌集醫藥費
• 生意出現財政困難，需應付開支
• 其他原因（例如個人財務問題），須根據個別情況考慮

房署批准不等於銀行批准

即使房署或房協獲批，亦不代表銀行立場。銀行加按審批非常嚴謹，如在申請期間，業主的工作或生活在往後被認為會影響其供款能力，很難申請到加按。完整說明見居屋轉按加按。

已補地價居屋

限制大幅減少，處理方式與私人住宅相若：已供甩的按「供完物業」條件辦理，仍在供的則屬二按或考慮銀行加按。

公屋業主與租戶的分別

原文包括公屋業主

本站說明只要你是私人住宅、居屋，甚至是公屋的業主，只需提供簡單文件，我們便可幫你申請成功高達物業估價八成的貸款。

但要講清楚一個關鍵分別

公屋租戶並非業主，沒有物業權益可作抵押；只有已購買單位（例如透過租置計劃）的業主，才擁有可考慮的物業權益。而租置計劃單位屬政府資助房屋，在未有補地價下，同樣須先獲得相關部門批准才可辦理按揭或加按。

如果你是公屋租戶

物業貸款這條路不適用，但無抵押方案仍然可行：三項基本資格是不在破產程序、沒有債務舒緩、有工作證明（入息證明超過六個月）。做不到結餘轉戶，本公司與超過200間以上二線財務合作關係良好，可以與所有二線債權人傾談攤長嚟供。詳見二線清數及TU重組方案。

不要相信可以繞過房屋政策的宣傳

任何聲稱可以繞過房署或房屋政策的安排都應格外警惕。核對牌照可到公司註冊處轄下的放債人註冊處，而正規廣告必須載有投訴熱線及「忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介」。

Important

未供完＝二按，必須先問一按銀行

合約禁止條款

物業仍在供，代表已抵押給一按銀行；再以同一物業抵押取得另一筆貸款即屬第二按揭。銀行在貸款合約條款內會要求借款人在承造二按前，必須先取得一按銀行的同意。未經同意而擅自抵押，等於違反按揭契內的禁止條款。

正確做法

• 先向一按銀行查詢是否同意，最好取得書面確認。
• 同時比較幾間機構的利率、年期與額度。
• 把一按加新貸款的合計月供一併計算，確認長期負擔能力。
• 若銀行不同意，改為考慮加按套現或無抵押方案，而不是硬做。

順位決定息率

二按的債權順位在一按之後，因此息率一般較高——這正是原文「未供完物業利息 15-18 厘」的成因。完整說明見樓宇套現。

「度身訂做貸款計劃」實際做甚麼

四個可以調整的變數

專業顧問全程跟進的意思

• 幫你分清屬哪一類物業條件，避免準備錯文件
• 代為比較多間機構的條款
• 提醒你問清楚手續費、提早還款與實際到手金額
• 若同時要清數，協助排定清償次序（先清最貴息的）
• 方案落實後跟進舊帳戶是否已清償

貸款利息及手續費由放款機構收取；估價、律師及土地註冊處費用由相關第三方收取。

文件清單

建議先查一次信貸報告

「信資通」自 2024 年 4 月 26 日開始提供服務，市民可每 12 個月向每家個人信貸資料服務機構免費索取一份信貸報告（現有環聯、諾華誠信、平安金融壹賬通）；該報告僅供個人參考，不應在信貸申請中使用。用它核對負債清單是否齊全，可避免方案覆蓋不足。詳見TU重組供款資格。

費用清單

手續費怎樣影響真實成本

若在放款時先扣一筆手續費，你實際到手的金額少了，但要還的仍按原本金計，實際年利率自然更高。所以比較兩份報價時，一定要問「實際到手幾多」。

八大風險

適合與不適合

不確定的話

WhatsApp 提供四項資料，我們可以在同一次對話中告訴你屬哪一類、大約可借幾多、月供大約幾多。

與其他三條途徑比較

沒有物業的替代

先試二線財務之間的結餘轉戶；做不到則由我們與超過 200 間以上二線財務傾談攤長供款，避免財務公司有壞帳，達至雙贏。三項基本資格見TU重組供款資格，月供試算見TU重組供款。

十六個常見誤解

重要提示與免責聲明

• 本頁內容為一般資訊，並不構成法律、稅務或財務意見；個別方案的成數、利率、年期及費用須按估價及個案評估。
• 本中心並非放債人，不直接放款；如涉及貸款，由持牌財務機構按其批核條款提供。
• 本頁把原文「厘」按香港常見用法理解為年利率百分點（例如 8 厘即年利率約 8%）；實際計法、是否已按實際年利率（APR）計算及有無手續費，須向放款機構確認。
• 所有月供及總利息數字均以等額本息、月複息、不計手續費、利率不變為假設計算，屬示意性質，並非任何機構的報價。
• 物業仍在供而再抵押屬第二按揭，必須先取得一按銀行同意，否則違反按揭契內的禁止條款。
• 財務公司提供的按揭貸款不受金融管理局規管，毋須跟從政府訂立的成數上限，但仍受《放債人條例》（第 163 章）規管：實際年利率超過 48% 即屬犯罪，超過 36% 可被推定為敲詐性交易。
• 未補地價居屋及租置計劃單位的按揭或重新按揭，須事先獲得相關部門批准並符合其訂出的條件；獲批不代表銀行立場。
• 公屋租戶並非業主，沒有物業權益可作抵押。
• 土地註冊處查冊費用依據《土地註冊條例》（第 128 章）下《土地註冊費用規例》的公開資料，以最新公布為準。
• 信用卡利率及信貸紀錄保留年期會因機構政策及守則修訂而變動，實際情況請以你的機構文件為準。
• 抵押物業有風險，還款出現困難可能影響你的物業。
• 忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。持牌放債人資料可於公司註冊處轄下的放債人註冊處查核。

資料最後檢視日期：2026 年 9 月 14 日。