私人住宅速查
- 已供甩：只需樓契、毋需入息證明
- 仍在供：加按或二按（須銀行同意）
- 最高：估價 80%（財務機構）
- 銀行：自用住宅 $3,000 萬或以下七成
物業套現｜按物業類型分流的完整指南
居屋轉按加按、物業貸款、樓宇套現、加按套現。高達估價八成，先選對路，再談金額。
30 秒摘要
物業套現重點速覽
| 問題 | 答案 |
|---|---|
| 誰可以申請 | 私人住宅、居屋，甚至是公屋的業主 |
| 最高金額 | 高達物業估價八成 |
| 四條途徑 | 加按套現（銀行）、樓宇套現、物業貸款、居屋轉按加按 |
| 已供甩物業 | 只需樓契文件、毋需入息證明、貸款額不設上限 |
| 未供完物業 | 另需入息證明、供樓表、環聯報告；再抵押屬二按，須先取得一按銀行同意 |
| 未補地價居屋 | 毋需抵押樓契，可以業主私人貸款形式借貸；加按須房屋署署長批准 |
| 銀行成數上限 | $3,000 萬或以下自用住宅七成；$3,000 萬至 $3,500 萬漸進遞減（不超過 $2,100 萬）；$3,500 萬或以上六成 |
| 壓力測試 | 假設利率上升 200 基點的壓測要求，自 2024 年 2 月 28 日起暫停實施 |
| DSR 上限 | 一般 50%；已有其他按揭在身一般 40% |
| 審批速度 | 財務機構物業貸款由受理申請起 3 個工作日可知結果 |
| 資料檢視日期 | 2026 年 9 月 14 日 |
| 風險提示： | 抵押物業有風險，還款出現困難可能影響你的物業。監管要求會不時調整，實際批核由機構按個案決定。 |
以物業靈活調配資金
你需要清卡數、創業、出國進修還是償還債務？只要你是私人住宅、居屋，甚至是公屋的業主，只需提供簡單文件，我們便可幫你申請成功高達物業估價八成的貸款。
未補地價居屋亦可以業主私人貸款形式借貸，毋需抵押樓契。請按你的物業狀況選擇以下頁面，了解完整說明。
為甚麼物業是處理債務最有力的工具
因為它同時改善兩個變數：利率與年期。信用卡簽賬實際年利率普遍約 30% 至 39%，二線財務貸款年期又短，兩者夾擊就是月供爆錶的成因。以物業作抵押的貸款，利率明顯較低、年期可以長得多，所以月供可以大幅回落。無抵押版本的相同邏輯見二線清數。
但物業也是最需要謹慎的工具
抵押物業有風險，還款出現困難可能影響你的物業。所以我們的做法是：先算清新舊供款對比與全期成本，確認長期供得起，才建議進行。
這一頁的作用
這是分流頁。四條途徑的細節分別放在加按套現、樓宇套現、物業貸款及居屋轉按加按；本頁負責幫你判斷：以你的物業類型與供款狀況，應該先看哪一頁。
Options
四條套現途徑
請按你的物業狀況選擇，每一頁都有完整說明、計算表與注意事項。
Decision
三步決策流程
- 第 1 步分清物業類型。私人住宅、已補地價居屋、未補地價居屋、租置計劃單位、村屋、唐樓、工商物業或車位——不同類型的可用方案完全不同，詳見按物業類型分流。
- 第 2 步確認是否已供完。已供甩物業只需樓契、毋需入息證明；仍在供的物業再抵押屬第二按揭，必須先取得一按銀行同意。
- 第 3 步由成本最低的方案開始試。銀行加按息率最低但審批最嚴；DSR 不達標或要快，才轉用財務機構方案；物業空間不足則用無抵押重組。
一個常見錯誤的次序
很多業主一開始就找財務公司做二按，結果付了較高利息，之後才發現原來銀行加按也批得到。正確做法是先問成本最低的那一條。
另一個常見錯誤：先套現再清數
如果現有卡數與二線債的月供已令 DSR 超標，銀行根本不會批加按。這時應該先用TU重組方案降低月供，之後再申請加按，詳細計算見加按套現。
如果三步都行不通
那代表要處理的不是「借錢」而是「還款結構」。可考慮與債權人協商攤長供款（不依賴新批核），或先了解破產諮詢的替代方案比較。
按物業類型分流
| 物業類型 | 可用方案 | 特別條件 | 先看哪一頁 |
|---|---|---|---|
| 私人住宅（已供甩） | 樓宇套現、物業貸款 | 只需樓契文件、毋需入息證明、貸款額不設上限 | 樓宇套現 |
| 私人住宅（仍在供） | 加按、轉按、二按 | 再抵押屬二按，須先取得一按銀行同意；另需入息證明、供樓表、環聯報告 | 加按套現 |
| 已補地價居屋 | 與私人住宅相若 | 已補地價後限制較少 | 加按套現 |
| 未補地價居屋 | 業主私人貸款；或加按（須批准） | 毋需抵押樓契可借；加按須事先獲房屋署署長批准 | 居屋轉按加按 |
| 租置計劃單位（未補地價） | 同上 | 屬政府資助房屋，未補地價下須先獲相關部門批准 | 居屋轉按加按 |
| 公屋（租戶） | 不適用 | 租戶並非業主，沒有物業權益可作抵押 | TU重組方案 |
| 村屋、唐樓 | 財務機構方案為主 | 銀行通常較保守；財務機構不限物業種類及樓齡 | 物業貸款 |
| 工商物業、車位 | 視機構政策 | 成數與年期一般較住宅保守 | 物業貸款 |
| 聯名物業 | 視方案 | 加按須獲得所有業主的一致同意 | 加按套現 |
| 提醒： | 以上為一般安排，實際可行性、成數及利率由機構按物業估值、類型及個案決定。 | ||
私人住宅
已供甩：條件最寬鬆
只需物業樓契文件便可申請物業貸款，不但不限物業樓齡及種類，而且毋需入息證明，貸款額不設上限，最高可達物業估價 80%。原因很簡單：抵押品乾淨，沒有其他債權人排在前面。
仍在供：兩條路
第一條是向銀行加按或轉按，息率最低、年期可達 25 至 30 年，但要通過成數上限與 DSR；第二條是由財務機構提供二按，速度快但息率較高，而且承造前必須先取得一按銀行的同意。
估值決定一切
加按的理念是以物業作為銀行抵押，因此最終得到的貸款金額也取決於物業當時的樓價而定。買入價不算，估價結果才算。
物業樓齡與年期
銀行一般會參考物業樓齡決定可批年期；財務機構則不限物業種類及樓齡，因此對舊樓業主而言彈性較大。
先看哪一頁
居屋（已補與未補地價）
已補地價
限制大幅減少，處理方式與私人住宅相若，可考慮銀行加按或財務機構的抵押貸款。
未補地價：兩種截然不同的做法
- 業主私人貸款：如果居屋為未補地價居屋，則毋需抵押樓契，只需提供相關文件，便可以以業主私人貸款形式借貸。
- 按揭或加按：必須事先獲得房屋署署長批准，而署長在給予批准時會按情況訂出條件。
房屋條例的限制
根據房屋條例，在五年轉讓限制期內，或五年過後而未補地價情況下，業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。這正是為甚麼未補地價居屋的加按必須先取得批准。
可獲批准的原因一般比較人性化
包括家庭成員的教育開支、殮葬費、因離婚或分居原因而需向配偶付還樓價或支付贍養費、籌集醫藥費、生意出現財政困難需應付開支；其他原因（例如個人財務問題）則須根據個別情況考慮。
房署批准不等於銀行批准
未補地價居屋申請加按時須符合相關條例及規則，手續非常繁複，稍有閃失或會不獲批准。即使房署或房協獲批，亦不代表銀行立場——銀行加按審批非常嚴謹。完整說明見居屋轉按加按。
租置計劃與公屋
租置計劃單位
屬政府資助房屋。如果是政府資助的房屋，例如居屋或租置計劃的業主等，在未有補地價下，則先獲得相關部門批准才可申請相關加按。處理原則與未補地價居屋相同。
公屋業主與公屋租戶的分別
本站說明私人住宅、居屋，甚至是公屋的業主都可申請。這裡要講清楚一個重要分別：公屋租戶並非業主，沒有物業權益可作抵押；只有已購買單位（例如透過租置計劃）的業主，才擁有可考慮的物業權益，而且在未補地價下同樣須先獲相關部門批准。
如果你是公屋租戶
物業套現這條路不適用，但無抵押的方案仍然可行：先評估TU重組供款資格的三項基本條件，做不到結餘轉戶就由我們與債權人傾談攤長供款，詳見二線清數。
不要相信「公屋都可以抵押套現」的誇大宣傳
任何聲稱可以繞過房屋政策的安排都應該格外警惕。持牌放債人資料可於公司註冊處轄下的放債人註冊處查核；放債人廣告亦須載有處理投訴的熱線電話及「忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介」的風險提示。
村屋、唐樓與工商物業
| 物業類型 | 銀行一般態度 | 財務機構彈性 | 要留意 |
|---|---|---|---|
| 村屋 | 成數與年期較保守，部分不受理 | 不限物業種類及樓齡 | 業權與地契狀況須清楚，可先查冊核對 |
| 唐樓／舊樓 | 樓齡會影響可批年期 | 不限樓齡 | 估值可能較保守 |
| 工商物業 | 成數一般低於住宅 | 視機構政策 | 用途與租約情況會影響估值 |
| 車位 | 部分銀行不受理 | 視機構政策 | 金額通常較小 |
| 共同點： | 這幾類物業的可行性差異很大，最有效的做法是直接提供物業資料讓我們代為比較多間機構。 | ||
為甚麼財務機構彈性較大
因為由財務公司提供的按揭貸款不受金融管理局規管，毋須跟從政府訂立的成數上限，而且我們合作的財務機構能提供簡易的樓宇貸款計劃，只需提供簡單相關文件，不限物業種類及樓齡。代價是息率一般較銀行為高。
先查冊，後申請
這幾類物業最常見的阻礙是業權或登記事項不清。建議先到土地註冊處查冊核對：現時的物業資料每份土地登記冊 $10，過往及現時的物業資料 $25，註冊摘要每份 $10。
已供甩與未供完：分水嶺
| 比較項目 | 已供甩物業 | 尚未供完物業 |
|---|---|---|
| 文件 | 只需物業樓契文件 | 樓契外，另需入息證明、供樓表、TU 環聯報告 |
| 入息證明 | 毋需 | 需要 |
| 成數 | 最高可達估價 80%，貸款額不設上限 | 經審批後同樣可高達估值 80% |
| 債權結構 | 單一抵押 | 屬第二按揭，順位在一按之後 |
| 額外條件 | — | 必須先取得一按銀行同意 |
| 樓齡與種類 | 不限物業樓齡及種類 | 視機構政策 |
| 速度 | 最快 | 視一按銀行回覆時間 |
| 結論： | 已供甩物業是條件最好的一類；仍在供的物業，第一件事是問一按銀行，而不是直接找二按。 | |
「不設上限」的正確理解
指產品本身不預設固定最高金額，而是以估價八成為上限。所以能借幾多，實際仍由估值決定。
「毋需入息證明」的正確理解
不需要提交入息文件，不等於不需要還款能力。抵押物業有風險，還款出現困難可能影響你的物業，所以我們仍然會與你核對現金流。
Cost
成本階梯：由最便宜到最貴
處理同一筆債務，不同方案的成本差距非常大。以下用清 $300,000 高息債為例。
| 階梯 | 方案 | 利率 | 年期 | 月供 | 全期利息 |
|---|---|---|---|---|---|
| 第 1 級（最便宜） | 併入銀行按揭（加按） | 按息 4% | 300 期 | $1,584 | $175,053 |
| 第 2 級 | 財務機構樓宇套現 | APR 10% | 120 期 | $3,965 | $175,743 |
| 第 3 級 | 無抵押重組供款 | APR 18% | 60 期 | $7,617 | $157,000 左右 |
| 第 4 級（最貴） | 維持二線短年期 | APR 24% | 36 期 | $11,770 | $123,715 |
| 假設： | 等額本息、月複息、不計費用、利率不變。第 3 級的全期利息為約數。示意用途，非任何機構報價。 | ||||
讀這張表要留意兩件事
- 月供由 $11,770 減到 $1,584：這是抵押方案的最大價值——解決現金流。
- 全期利息未必最低：因為年期由 3 年拉到 25 年。低息不能完全抵銷長年期帶來的利息累積。
所以正確策略是甚麼
先用低月供換取安全邊際（避免斷供、逾期與追收），之後在有餘力時加快還款。若產品提早還款無罰息，這個策略的效果最好——樓宇套現一頁提到提早還款亦無罰息，在年期利率上較物業「加按」具彈性。
不要把消費債長期化
把 3 年的卡數變成 25 年的按揭，等於為短期消費付 25 年利息。所以清數之後應立即取消不需要的信用額，並針對這部分加快還款。
成數與 DSR：兩道閘
第一道：按揭成數上限（走銀行才適用）
| 自用住宅物業價值 | 按揭成數上限 | 備註 |
|---|---|---|
| $3,000 萬或以下 | 七成 | 2024 年 2 月 28 日起適用 |
| $3,000 萬以上至 $3,500 萬 | 漸進形式遞減 | 貸款額不得超過 $2,100 萬 |
| $3,500 萬或以上 | 六成 | — |
| 注意： | 財務公司提供的按揭貸款不受金管局規管，毋須跟從政府訂立的成數上限，最高可達估價 80%；代價是息率較高。 | |
第二道：供款與入息比率（DSR）
| 申請人情況 | 一般 DSR 上限 |
|---|---|
| 一般情況 | 50% |
| 申請人或擔保人已有其他按揭在身 | 一般收緊至 40% |
| 計法： | 每月總債務供款 ÷ 每月入息。銀行會把借款人和擔保人的所有其他借貸供款和按揭供款一併計算，包括私人貸款、循環貸款及信用卡貸款。 |
壓力測試已暫停
金管局於 2024 年 2 月 28 日發出指引，暫停實施就「供款與入息比率」上限假設利率上升 200 基點的壓力測試要求。現時審批以 DSR 為核心，但個別銀行仍可能有內部要求。
這兩道閘的實際意義
成數決定「物業能撐幾多」，DSR 決定「你的收入能撐幾多」。兩道都要過。很多有樓卻借不到的個案，卡在第二道——因為卡數與二線債的月供已佔滿 DSR。詳細計算例子見加按套現。
可套現額計算
公式
可套現額 ＝（物業估值 × 適用成數）− 現有按揭未償還餘額 − 相關費用。走銀行的話還要同時通過 DSR。
| 情況 | 估值 | 成數 | 可抵押總額 | 現有餘額 | 理論可套現 |
|---|---|---|---|---|---|
| 已供甩（財務機構 80%） | $6,000,000 | 80% | $4,800,000 | $0 | $4,800,000 |
| 仍在供（財務機構 80%） | $6,000,000 | 80% | $4,800,000 | $3,000,000 | $1,800,000 |
| 銀行加按（七成） | $6,000,000 | 70% | $4,200,000 | $3,000,000 | $1,200,000 |
| 銀行加按（七成） | $10,000,000 | 70% | $7,000,000 | $5,000,000 | $2,000,000 |
| 餘額偏高 | $6,000,000 | 70% | $4,200,000 | $4,000,000 | $200,000 |
| 假設： | 未扣除估價費、律師費、查冊費、可能的罰息及需退回的現金回贈；實際金額由機構按估價及個案批核。 | ||||
兩個規律
- 財務機構的八成上限，比銀行的七成多出一段空間——這是很多個案選擇財務機構的原因。
- 已供甩物業的空間最大，因為沒有需要先扣除的餘額。
如果空間不足
Important
二按必須先問一按銀行
合約禁止條款
銀行在貸款合約條款內會要求借款人在承造二按前，必須先取得一按銀行的同意。未經同意而擅自抵押，等於違反按揭契內的禁止條款。
可能的後果
- 要求提供另外的抵押
- 要求增加擔保人
- 提高按揭利率
- 要求立即全數償還貸款
而且無法隱瞞
財務公司的二按紀錄須經土地註冊處登記，銀行或下手準買家均可透過查冊看到相關記錄。
順位與利率
若銀行提供一按貸款，當客戶無力償還債務時，銀行有權收回物業，並把放售物業後所得的款項優先抵償其一按貸款，有剩餘的款項才用作抵償其他債務。因此二按的順位在後，息率一般較一按高。
正確做法
先向一按銀行查詢並盡量取得書面同意，同時比較幾間機構的條款，並把一按加二按的合計月供一併計算。完整說明見樓宇套現。
仍在供的物業，第一個要問的不是財務公司，而是一按銀行。
土地註冊處登記與查冊
按揭紀錄是公開資料
按揭及二按紀錄須經土地註冊處登記，銀行或下手準買家可經查冊看到。所以在申請前自己先查一次，是最基本的準備。
| 查閱項目 | 費用 |
|---|---|
| 現時的物業資料（每份土地登記冊） | $10 |
| 過往及現時的物業資料（每份土地登記冊） | $25 |
| 尚未記入土地登記冊的註冊摘要資料（每份） | $10 |
| 資料來源： | 《土地註冊條例》（第 128 章）下《土地註冊費用規例》所訂的查冊費用；實際收費以土地註冊處最新公布為準。 |
查冊方式
土地註冊處提供櫃位查冊及自助查冊服務，讓客戶查閱土地登記冊及索取土地文件副本；亦可透過「綜合註冊資訊系統」使用網上查冊服務。
要核對甚麼
- 業權人是否與你認知一致（尤其聯名情況）
- 現有按揭與其他負擔的登記情況
- 有無未處理的登記事項會拖慢申請
費用總表
| 費用 | 銀行加按／轉按 | 財務機構套現 | 由誰收取 |
|---|---|---|---|
| 利息 | 按息（最低） | APR 較高 | 放款機構 |
| 手續費 | 一般較少 | 視產品，須問清楚 | 放款機構 |
| 律師費 | 須辦按揭文件 | 視產品 | 律師 |
| 估價費 | 部分銀行豁免 | 視機構 | 估價機構 |
| 土地註冊處費用 | 登記及查冊 | 登記及查冊 | 土地註冊處 |
| 罰息 | 罰息期內轉按或提早清還可能適用 | 樓宇套現一頁提到提早還款亦無罰息 | 原有機構 |
| 退回現金回贈 | 指定期間內提早清還一般須退回 | 一般不涉及 | 原有銀行 |
| 火險 | 按揭一般要求維持 | 視產品 | 保險公司 |
| 部門審批相關費用 | 未補地價居屋／租置適用 | 視安排 | 相關部門 |
| 提醒： | 簽約前應要求逐項列出費用並計算「淨到手金額」。任何要求先付「過牌費」、「保證批核費」的，應立即停止。 | ||
比較報價的正確方法
問三個數字：實際到手幾多、每月還幾多、還幾多期，然後自己反推實際年利率。月平息與 APR 的換算表見TU重組供款。
文件總表
| 情況 | 需要的文件 |
|---|---|
| 初步評估（WhatsApp） | 物業類型、是否供完及大約餘額、大約估值、現時債務總額與月供 |
| 共通 | 香港身份證、住址證明 |
| 已供甩物業 | 物業樓契文件（毋需入息證明） |
| 尚未供完物業 | 樓契、入息證明、供樓表、TU 環聯報告；並須一按銀行同意 |
| 銀行加按／轉按 | 入息證明、稅單、供樓紀錄、其他債務月結單（計算 DSR） |
| 未補地價居屋／租置 | 相關房屋文件；如需按揭或加按，須房屋署署長批准 |
| 聯名物業 | 所有業主的身份、入息文件及一致同意 |
| 自僱人士 | 商業登記、業務往來紀錄、稅單 |
| 同時處理清數 | 負債清單或各機構月結單 |
| 提醒： | 實際文件要求以各機構政策為準；初步評估階段完全不需要文件。 |
先查自己的信貸報告
「信資通」自 2024 年 4 月 26 日開始提供服務，市民可每 12 個月向每家個人信貸資料服務機構免費索取一份信貸報告（現有環聯、諾華誠信、平安金融壹賬通）；該免費報告僅供個人參考，不應在信貸申請中使用。查閱方法及紀錄年期見TU重組供款資格。
流程與時間
- 第 1 步WhatsApp 初步評估。四項資料：物業類型、是否供完及餘額、大約估值、債務總額與月供。
- 第 2 步選定途徑。按物業類型與 DSR 空間，決定先試銀行加按還是財務機構方案。
- 第 3 步核對物業狀況。可自行到土地註冊處查冊（現時資料每份 $10）。
- 第 4 步取得必要同意。仍在供的物業須一按銀行同意；未補地價居屋或租置單位須相關部門批准。
- 第 5 步遞交文件與估價。已供甩只需樓契；其他情況按上表準備。
- 第 6 步審批。財務機構物業貸款由受理申請起一般 3 個工作日可知結果；銀行加按較長。
- 第 7 步簽約與放款。核對金額、利率、年期、費用及提早還款條款；若用於清數，資金一般直接清償指定債項。
- 第 8 步跟進。核對舊帳戶已清償、設定自動轉帳、取消不需要的信用額。
全程有專業顧問跟進
相對銀行複雜的審批程序，我們合作的財務機構能提供簡易的樓宇貸款計劃，只需提供簡單相關文件，不限物業種類及樓齡，為你需求度身訂做貸款計劃，並且有我們的專業顧問全程跟進。
用物業套現清數
三步
- 列清所有高息債：卡數、私人貸款、二線財務，標明利率與剩餘期數。
- 用套現一次清走：之後只面對一個還款日、一個金額。
- 取消不需要的信用額：避免重複借貸，否則等於押上物業換一次重來。
與無抵押重組並用
常見組合是：物業套現處理大額高息部分，剩餘部分用結餘轉戶或攤長供款協商處理。兩邊同時做，才能一次把月供壓到可負擔水平。
成效參考
參考個案中，個案三總欠債 $340,000，每月供款由 $124,459 減至 $20,109；個案二由 $36,603 減至 $5,914。這些是無抵押重組的結果；有物業可用時，月供通常可以壓得更低。完整明細見參考個案。
清數後的信貸修復
準時供款屬正面紀錄；環聯一般帳戶關閉後保留 5 年、逾期紀錄一般在全數清還後仍保留 5 年、查詢紀錄 2 年、破產紀錄 8 年。越早停止逾期，修復起點越早。
套現清數的四項檢查
- 新月供是否長期供得起
- 全期總利息是否可接受
- 是否已取消多餘信用額
- 有無預留一個月供款的儲備
八大風險
| 風險 | 內容 | 管理方法 |
|---|---|---|
| 1. 抵押物業 | 還款出現困難可能影響你的物業 | 以「收入波動仍供得起」定金額 |
| 2. 二按違約 | 未經一按銀行同意即違反按揭契禁止條款 | 先取得同意，最好書面確認 |
| 3. 總利息上升 | 年期拉長令全期利息增加 | 比較月供與總成本，善用提早還款 |
| 4. 重複借貸 | 清數後再開新戶，等於押上物業換一次重來 | 取消多餘信用額、建立儲備 |
| 5. 估值波動 | 估值下跌影響可套現額及日後轉按 | 不要借到上限 |
| 6. 利率變動 | 銀行供款利率可能較原來利率高 | 比較全期總利息，而非首年優惠 |
| 7. 部門批准風險 | 未補地價居屋加按須批准，手續繁複，稍有閃失或不獲批 | 先評估業主私人貸款作備案 |
| 8. 不良中介 | 要求先付過牌費、承諾包批、未經同意做二按 | 核對牌照、拒絕先付款、保留紀錄 |
| 法定上限： | 《放債人條例》（第 163 章）第 24 條規定實際年利率超過 48% 貸出款項即屬犯罪；第 25(3) 條規定超過 36% 的協議表面看來可被推定為敲詐性。 | |
十六個常見誤解
| 誤解 | 實際情況 |
|---|---|
| 「八成即係可以套八成樓價現金。」 | 八成是可抵押總額上限，仍須減去現有按揭餘額及費用。 |
| 「銀行同財務公司成數一樣。」 | 財務公司按揭貸款不受金管局規管，毋須跟從成數上限；銀行自用住宅 $3,000 萬或以下為七成。 |
| 「壓測仲要加 2 厘。」 | 該壓測要求已自 2024 年 2 月 28 日起暫停實施。 |
| 「無壓測就等於易批。」 | DSR 上限仍在（一般 50%，已有按揭在身一般 40%）。 |
| 「卡數同物業套現無關。」 | 走銀行時，卡數月供會計入 DSR，直接影響可批金額。 |
| 「物業仲供緊都可以自己再抵押。」 | 屬二按，必須先取得一按銀行同意。 |
| 「銀行唔會知我做二按。」 | 二按須經土地註冊處登記，查冊即見。 |
| 「公屋租戶都可以抵押套現。」 | 租戶並非業主，沒有物業權益可作抵押。 |
| 「未補地價居屋乜都做唔到。」 | 可以業主私人貸款形式借貸，毋需抵押樓契。 |
| 「房署批了銀行一定批。」 | 房署或房協批准不代表銀行立場。 |
| 「村屋、舊樓一定唔做得。」 | 銀行較保守，但財務機構不限物業種類及樓齡。 |
| 「毋需入息證明即係唔用還。」 | 毋需提交文件，但仍須每月還款；抵押物業有風險。 |
| 「月供低就一定划算。」 | 年期拉長後全期利息可能更多，要同時看總成本。 |
| 「估值我覺得值幾多就幾多。」 | 貸款金額取決於機構安排的估價結果。 |
| 「有樓一定要破產先解決。」 | 破產程序中物業一般會被納入財產處理；套現重組反而較有機會保住物業。 |
| 「套現完可以照用信用卡。」 | 應取消不需要的信用額，否則只是重複同一循環。 |
FAQ
物業套現常見問題
物業套現最高可以借幾多？
只要你是私人住宅、居屋，甚至是公屋的業主，只需提供簡單文件，我們便可幫你申請成功高達物業估價八成的貸款。走銀行加按則須符合成數上限（自用住宅 $3,000 萬或以下七成）。
已供甩物業需要甚麼文件？
只需物業樓契文件，不限物業樓齡及種類，毋需入息證明，貸款額不設上限，最高可達估價 80%。
未供完物業需要甚麼文件？
除樓契外，另需入息證明、供樓表、TU 環聯報告，並須先取得一按銀行同意。
物業仍在供，再抵押算不算二按？
算。承造二按前必須先取得一按銀行的同意，否則違反按揭契內的禁止條款。
未經同意做二按會有甚麼後果？
銀行可要求提供另外的抵押、增加擔保人、提高按揭利率，甚至要求立即全數償還貸款。
二按的順位是怎樣？
一按銀行有權收回物業並優先抵償其一按貸款，剩餘款項才用作抵償其他債務；因此二按順位在後，息率一般較高。
財務公司成數為甚麼可以較高？
因為由財務公司提供的按揭貸款不受金管局規管，毋須跟從政府訂立的成數上限；代價是息率一般較高。
銀行成數上限是幾多？
價值 $3,000 萬或以下自用住宅為七成；$3,000 萬至 $3,500 萬之間漸進遞減（貸款額不得超過 $2,100 萬）；$3,500 萬或以上為六成。
現時仍需要壓力測試嗎？
金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停實施假設利率上升 200 基點的壓測要求；現時審批主要以 DSR 為核心。
DSR 上限是幾多？
一般 50%；若申請人或擔保人已有其他按揭在身，一般收緊至 40%。計算時會把私人貸款、循環貸款及信用卡月供一併計入。
為甚麼清卡數有助套現？
因為卡數月供計入 DSR。清走後可用於按揭的空間即時增加，這也是「先清數、後加按」的原因。
可套現額怎樣計？
估值 × 適用成數 − 現有按揭餘額 − 相關費用。例如估值 $6,000,000、財務機構八成為 $4,800,000，減去餘額 $3,000,000，理論可套現約 $1,800,000。
公屋業主真的可以嗎？
本站說明包括公屋業主。要留意租戶並非業主；只有已購買單位（例如租置計劃）的業主才有物業權益，未補地價下亦須先獲相關部門批准。
未補地價居屋可以怎樣套現？
毋需抵押樓契，可以業主私人貸款形式借貸；若要按揭或加按，必須事先獲得房屋署署長批准。
房署常見批准原因有哪些？
家庭成員的教育開支、殮葬費、因離婚或分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費、籌集醫藥費、生意出現財政困難等；其他原因須按個別情況考慮。
租置計劃單位呢？
屬政府資助房屋，在未有補地價下亦須先獲得相關部門批准才可申請相關加按。
村屋、唐樓、工商物業或車位可以嗎？
我們合作的財務機構不限物業種類及樓齡；但成數、利率及估價會因物業類型而異，銀行一般較保守。
聯名物業可以嗎？
可以，但加按須獲得所有業主的一致同意；所有業主的既有債務亦可能影響整體 DSR。
套現要幾久？
財務機構物業貸款由受理申請起一般 3 個工作日可知結果；銀行加按涉及估價、審批及律師手續，需時較長。
估值怎樣定？
由放款機構安排估價，參考同區同類單位近期成交、樓齡、樓層、面積及物業狀況；不同機構可能有差異。
套現有甚麼費用？
利息、可能的手續費、律師費、估價費、土地註冊處費用、火險；銀行方案另可能涉及罰息與退回現金回贈。
現金回贈有幾多？
轉按或加按時視乎貸款額，市場現時最高可達貸款額約 2.6%；但在指定期間內提早清還一般須退回部分或全部。
提早還款會不會罰息？
視產品。樓宇套現一頁提到提早還款亦無罰息，在年期利率上較物業「加按」具彈性；銀行按揭則須留意罰息期。
套現會不會留下紀錄？
會。按揭及二按紀錄須經土地註冊處登記，銀行或下手準買家可查到；查冊現時資料每份 $10、過往及現時 $25。
用套現清數是否一定划算？
月供一定明顯下降，但總利息未必更低。以 $300,000 為例：APR 24% 還 36 期總利息約 $123,715；按息 4% 供 300 期月供只需約 $1,584，但全期利息約 $175,053。
那應該怎樣做？
先以低月供取得安全邊際，之後有餘力時加快還款；同時取消不需要的信用額，避免把短期消費債長期化。
套現後可以再借錢嗎？
不建議。新增信貸會拉高 DSR，而機構查詢紀錄一般保留 2 年，密集申請會被視為高風險。
TU 有逾期紀錄仍可套現嗎？
有抵押的情況下，機構主要考慮物業風險，空間通常比無抵押貸款大；已供甩物業更毋需入息證明。但實際仍由機構按個案批核。
自僱人士可以嗎？
可以。若難以提供入息證明，已供甩物業的樓宇套現最直接；走銀行則需商業登記、業務往來紀錄及稅單。
已在破產程序中可以套現嗎？
不可以。破產程序中，名下物業一般會被納入財產處理，詳見破產流程。
套現與賣樓應該點揀？
套現的好處是在樓價上升又不需賣樓情況下取得資金；但抵押物業有風險。若長期負擔能力不足，賣樓或其他方案可能更合適，應按個案評估。
沒有物業可以怎樣處理債務？
先試二線財務之間的結餘轉戶；做不到則由我們與超過 200 間以上二線財務傾談攤長供款。詳見TU重組方案。
資金會不會先入我戶口？
若用於清數，資金一般直接用於清償指定債項，避免資金被挪用，也讓清數有紀錄可循。
怎樣確認機構正規？
持牌放債人資料可於公司註冊處轄下的放債人註冊處查核；放債人廣告須載明處理投訴的熱線電話及「忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介」。
利率有法定上限嗎？
有。實際年利率超過 48% 貸出款項即屬犯罪；超過 36% 的協議表面看來可被推定為敲詐性交易。
會不會通知我的僱主或家人？
不會。所有查詢只經 WhatsApp 處理，一切資料絕對保密。
初步評估要交文件嗎？
不需要。只需四項：物業類型、是否供完及大約餘額、大約估值、現時債務總額與月供。
怎樣開始？
WhatsApp（6484 5594）提供上述四項；或到聯絡我們填表，系統會為你組成訊息並開啟對話。
重要提示與免責聲明
- 本頁內容為一般資訊，並不構成法律、稅務或財務意見；個別方案的成數、利率、年期及費用須按估價及個案評估。
- 本中心並非放債人、銀行或按揭中介，不直接放款；如涉及貸款，由持牌財務機構或銀行按其批核條款提供。
- 抵押物業有風險，還款出現困難可能影響你的物業。
- 按揭成數上限、供款與入息比率要求及壓力測試安排屬逆周期宏觀審慎監管措施，會不時調整；本頁依據金管局於 2024 年 2 月 28 日開始適用的公開資料，實際以金管局及銀行最新公布為準。
- 財務公司提供的按揭貸款不受金融管理局規管，毋須跟從政府訂立的成數上限，但仍受《放債人條例》（第 163 章）規管。
- 物業仍在供而再抵押屬第二按揭，必須先取得一按銀行同意，否則違反按揭契內的禁止條款。
- 未補地價居屋及租置計劃單位的按揭或重新按揭，須事先獲得相關部門批准並符合其訂出的條件；獲批不代表銀行立場。
- 土地註冊處查冊費用依據《土地註冊條例》（第 128 章）下《土地註冊費用規例》的公開資料，以最新公布為準。
- 本頁所有可套現額、月供、利息及回贈金額均以等額本息、月複息、利率不變、不計費用為假設計算，屬示意性質，並非任何機構的報價。
- 參考個案數字沿用舊站紀錄，屬個別情況，不代表所有個案都能取得相同結果。
- 忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。持牌放債人資料可於公司註冊處轄下的放債人註冊處查核。
資料最後檢視日期：2026 年 9 月 14 日。
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